我是個典型的理性分析派，不喜歡海選盲看。從我第一次聯絡房仲看屋，到最終深夜兩點簽約成交，剛好經歷了整整一個月。這一個月內好像只看了六間房就精準下手了! 以下是我的時間軸與真實心路歷程，希望能給正在迷惘的買方一些不同的思考切角。

9/21 第一次看屋 – 永慶房屋

我們看的第一間，是因為我們在雲端看房的過程，我不知道什麼是好屋況，什麼是爛屋況，好奇照片屋況到底和現場的實際屋況落差有多大。

當時還不知道，我們看的第一間，竟然就是最後我們買的房子 !

當天原本只打算看這間，但後來我們就讓仲介帶看了三間，順便做一個橫向對比。回到家之後，趕緊打開Excel做了看房紀錄。紀錄的重點要放在:

1. 你認為的優點
2. 你認為的缺點
3. 你看完之後的實價比較
4. 未來要裝修的需求
5. 房仲說法

關於房仲說法，其實就是後續聊天有更新的內容就紀錄上去，方便自己看一下房仲提到的前後故事合理性，以及說法有沒有甚麼盲點，還有想辦法透過他去撈屋主的賣屋態度和想法，這時候積極和專業的仲介差異性就會體現出來，積極或專業的房仲就會想辦法再回頭接觸屋主/開發方房仲，讓整個事情串的更有效率，比較菜的就是亂編故事，或是轉移話題，我認為多問問題的重點不是答案本身，而是觀察這個房仲的做事態度，值不值得繼續合作下去。

10/11 – 10/15 第二、三次看屋

出國旅遊回來之後，10/11 我再次約了永慶看房，10/15 則換了信義房屋看同一個物件。會換不同公司過程就是因為前面提到的，第一個接觸的房仲我們覺得不是很了解屋主的心態，果然換了一家，剛好被我們遇到的是開發方的房仲本人

很幸運的是，他很認真，除了正常的包裝話術之外，我們聽得出他對屋主以及這間的細節比較深入 (當然…因為屋主是他開發的)，就算有不知道的地方，也不會過度裝懂

這周平日晚上，我們也拉著仲介再繼續把這地區附近還算可以接受的房源全都看一遍，這個階段的重點在於取得更多屋況的情報，例如怎樣的漏水算是難處理，是不是有比我們第一首選更好的採光，這個物件難賣的點在哪? 反正就是瘋狂問就對了

我們的首選房子依然沒有改變，它的優點真的不錯: 三樓、坐北朝南、方正的國泰格局、靜巷、後陽台的防火巷棟距舒服、附近綠地超多

不過經過前期的認知校準，當我們第三次再看同一間房的時候，我們真的就開始認真思考一些他目前在市場上賣了一年多還沒脫手的原因: 高壓電塔(房仲須告知的範圍 但看不見塔)、窗外有電線桿、社區有高氯離子建物（海砂疑慮）、前期開價太高，PO了一年才打算重新整理+小降價、巷小(這點是買了之後才意識到)

還有個最主要的原因，也是因為在2025下半年，不動產市場淡了，除了很搶手的物件，大家都是開始嫌東嫌西，不過，我們始終覺得: 沒有完美的房子，只有算得出來可以接受的價格。當你能把瑕疵量化成折價空間，這些缺點就不再是恐懼，而是談判籌碼 (前提是這些缺點都沒有成為完全無法接受的停損點)

10/20 下斡旋

在猶豫要繼續等還是下手之間，做出了決定——下斡旋。我心裡想: 先不要管之後會不會被加價，反正房仲覺得他可以收斡，我覺得我出斡旋的價格可以接受，大不了就只是退斡旋而已。

在這個階段，很多人會開始討厭房仲的催促與施壓。但我一直抱持跟網路上很多人分享類似的心態：不用把房仲的價格當真，用自己心裡的一把行情尺來談。並且也要認知到如果最後斡旋失敗，有可能要校正自己的尺。

房仲丟給你的價格，不論真假，都是在協助你建立出一個「有機會成交的價格曲線」。一個有能力的房仲，一開始就會分析你是什麼樣的購買者，並調整他與你對談的方式，他的任務就是帶著你慢慢爬上有機會成交的位置。也許爬的過程你不一定認同，但也不過就下山罷了，下次再找機會讓他帶你爬別座山。

如果你討厭房仲的話術，也可以有情緒，但情緒過後，你一定要找到一套適合自己、持續修正市場認知的方式。

10/21 房仲見面議價

房仲與屋主溝通之後，就趕緊把資訊帶來找我們交涉，10/21 晚上快12點特地殺來我們家附近 “誠意談價”

因為屋主人不在台北，所以房仲親自跑來找我們更新斡旋價格的這個方式，相當於是一般人進小房間的感覺。屋主原本開價1800賣不掉，等我們開始看房時，他已經先主動降到1680，我們下斡旋1530，後來我們加到1566，屋主也降到1610

房仲希望我們可以拉到1600展現誠意，我們還是用外牆防水加強的理由，守在1580。房仲便是帶著這個我們開出來的1580，見面希望可以再正式下一個更好的斡旋價。當天歷經一番溝通，房仲甚至在我們家坐到半夜兩點，最後我們提出的價格是1588緣分價，再不行就繼續找~

• 1566到1580過程: 感謝屋主已經先做好了很多基礎的處理，但我們希望再做更密實，尤其是防水，一方面我們也是希望維持這個房子的好屋況，但資金方面就會有點緊張，我們原預期用1600買房處理到好，有諮詢過外牆防水加強的預算要抓20-30萬，所以想問房東是否願意1580割愛
• 1580到1588過程: 我真的很感謝你幫我們這樣努力協調，從屋主原本1688談到 現在的1600其實真的不容易。不過老實說，我們從頭到尾對這個房子的行情都有自己的估算邏輯。1566是我們認為稱不上從低點慢慢開，真的就是合理價，如果真的要再往上，我心裡能夠完全覺得合理、沒有糾結的數字大概最多就是1588。我也花蠻多時間在了解行情，超過這個價我會覺得有點勉強，因為那已經是我心裡覺得買貴的感覺…現階段我沒辦法過這個坎😣

最後真的被我們用1588買到了!

談價的過程，因為我們是真心的希望可以跟房仲站在同一個陣線，思考如何和屋主談判，其實也是希望可以一窺房仲的談判技巧。

最讓我印象深刻的是，他雖然都聽得懂我們開價的考量，但他對屋主的說法大方向不變，但卻是拿掉了我們很多自以為理性有理的那一套說詞，我才發現，原來真的要營造一個氛圍跟人設，對專業人士來說真的沒有很困難，重點是他是否清楚 “要怎麼把買方帶到一個更舒服、更有利成交的位置”

所以回到買房思維，重點還是回歸到，除了廣義來說的好房子等等的特點，這個房子對你來說是否有額外的價值，可以讓你比其他人更願意出價，這件事也很難永無止盡的比較，畢竟每一個人對於房屋價值的認定，微觀上還是有不同的

回顧這一個月，從 9/21 的摸索，到 10/22 深夜兩點的極限交涉，我最大的心得是：買房是一場認知戰。越早培養自己健康的認知，越快可以配對到理想的房子

不要太抗拒房仲的話術，那是帶你認識市場的快捷鍵；不要害怕有缺點的房子，前提是你要有能力精算風險。把你對市場的成熟度拉高，建立屬於自己的價格邏輯，當那間「剛剛好適合你」的房子出現時，一切就會超順利

番外篇: 開價技巧

我們只出過一次斡旋就買到房，不論觀念是否正確，以下僅僅是我們自己的經驗分享

在市場持平的狀態下，遞出斡旋單之前，一定要先判斷屋主開價，然後算出自己心中的極限價格，我們的順序是這樣的:

1. 屋主開價打九折，和實登比對，初判屋主心態
   1. 比實登高: 屋主可能還在雲上，或是第4點原因
   2. 跟實登接近: 屋主算是開合理價
   3. 比實登低: 要馬他值得衝，不然就是他抬價空間小
2. 用他的屋況，和你平均看過的房子相比，給他打一個分數，如果分數好，表示他有他的的行情，你不拉高出價，大概也頂不到房仲可以跟屋主約出來談的基準線，所以自己斟酌拉高出價；如果分數差，例如漏水嚴重，購入後需要大整理，斟酌壓低出價
3. 評判自己的急迫度，急迫度也是一個一般人可能沒意識到的重點，可以問看看自己: 下一間類似這個條件的，我要等多久? 我有沒有本錢可以等? 這反而是我們小白買第一間最需要回答自己的問題，因為這個問題的答案會讓你被放在市場上的不同位置
   1. 如果是可以等一年以上，那你的出價就可以更低
   2. 如果是可以等一年以上，但這間的條件相對好，那你的出價就要高一些
   3. 如果只能等半年，那你的出價就要高一些
   4. 如果此刻有剛需，那你的出價就要更高一些
4. 市場的熱絡程度。市場如果很熱，應該就可以看到多數屋主的開價的九折都會比過往實登還要高

買房是一場大人的資源分配遊戲。一直是以資產配置的角度在看待買房這件事的我們，看房的積極度在買房的半年以前，都是停留在 “聽大家說哪裡房價很貴”的程度。沒有很積極的另一個原因也是因為錢錢不夠多。

青安政策上路，在2023年8月起引爆瘋狂買房潮，由於超低利率與寬限期，許多年輕人認定是最後的進場機會，紛紛進場購屋，當時討厭跟風FOMO心態的我們，加上我們也不肯掏空要留作退休金的股市資金，完全提不起興趣進場。不過新青安的來臨，事後看來，這應該是把我們硬踢出門開始看房的契機。

機會點

在房價熱潮過後，銀行資金收緊，成交量開始下滑快速，房價預期不再過度超漲，另一方面持有三四年ETF的投資，隨著2024後半段開始的股市爆發紅利期，剛好有了一些複利效應，讓我們的本金拉高，兩邊一加一減之下，出現了一些配置房產的機會~開始自製小工具，計算我們可以負擔的房價 房屋購買力計算機

回想一開始投資時，每個月存那一點錢，真的覺得100萬離我還好遙遠…但複利的效果會讓存款數字增加的速度越來越快，隨著每個月記帳，從一個月增加好幾萬會嚇一大跳，一直到每月波動起伏常常超越月薪時，投資心態反而會更加穩定，心態也從「買不起」到「可以配置」。

討論價格帶

如果要過得舒服，以每個月願意負擔 4萬～5萬元的預算，搭配新青安貸款，在貸款8成的前提下，我們可以購買的房屋物件總價大約落在 1,300萬 ～ 1,960萬元之間。

討論地點

許多人因為不想再看房東臉色，或是因為有搬家麻煩等等顧慮，我們一路以來很幸運，少了這種令人想趕快脫離租房的可怕經歷，總結我們的買房前提是：

1. 資產平衡：房子作為資產配置的一環，自備款投入之後必須與股票部位取得合理的平衡，目標是總資產的50%投入房產金額，50%股票部位
2. 居住支出可能會因房貸而拉高，但不能影響生活品質和持續的股票投入，每月房貸+利息的目標是不超過家庭月收的33%
3. 通勤時間可能會拉長，但不要過度犧牲目前工作的交通通勤，以及未來工作地點如果變換時，還能保有彈性會更好，單趟通勤時間目標是不超過40分鐘

在討論可能未來會買在哪裡時，我們考量：

1. 我們目前都在捷運藍線上班
2. 板橋雖然離台北近，但上下班時間還是被土城區域的通勤人潮塞爆
3. 下班從市區往東 (南港汐止方向) 通常人潮會比往其他方向 (三重 中永和)少很多
4. 希望能不要離自然景觀太遠

新北市的汐止如果要列入我們守備範圍的話，交通條件一定要夠好，如果要交通好的地點，目前只有汐止車站或汐科車站附近，搭配火車通勤勉強可以考慮，但少了市區捷運的方便性。另外就是汐止橫科市場地區，地點是靠近南港展覽館捷運站一帶，但巷弄規劃較差，釋出少。

台北市藍線從永春往東，一路到後山埤其實都是爆預算，40年老公寓都要65~70萬/坪起跳，昆陽很可惜腹地太小沒甚麼房

內湖區域只有東湖區域離藍線比較近，但房價和中研院比，貴了大約10萬/坪

南港到南港展覽館、中研院研究院路一帶至靠山的舊莊區域，研究院路是一路往山裡開進去，如果考量交通方便性，只有離捷運站近一點的地方可以考慮

看來看去，南港一帶的老公寓在價格、地點方面都取得了一個平衡!

討論物件

原先在昆陽的租屋處，室內18坪兩房是剛剛好，但考量未來長期居住的話，室內格局三房運用起來比較彈性，這樣的話室內至少要22坪以上。配合考量預算，選公寓就沒有太多懸念，即使選到室內26，27坪價格都還ok，大樓的話則只能考慮兩房了

要不要電梯，則是另一個重要的先決條件。不管是華廈還是大樓，多一個電梯總價在台北至少要多準備800萬，新北多準備500萬左右，真的很誇張 ! 這個價格很快就讓我們卻步了… 如果少了電提，我們犧牲掉的大概就是屋齡更老一點(無電梯的幾乎都是老公寓)，沒有社區保全，要自己倒垃圾，還有停車位比較遠 (但買大樓車位也不是送的，還得另外買！)這些對我們來說，目前認為還沒有800萬這個價值

就算不買電梯物件，轉頭回來看老公寓，如果堅持不要爬太多樓梯，只選完美三樓這種低樓層無電梯公寓，頂多也比五樓貴個100萬而已，負擔輕鬆很多，所以我們很快就鎖定主要就是看三樓老公寓

我覺得這個決定的前提就是要犧牲蠻多大樓的優點，但真的硬要選大樓的話，就會直接被洗到蛋白區，或是被灌了超多費用在房貸上面，造成我們幾十年的負擔，長期來說也不是我們想要的，再加上通勤剛需還真的無解，所以最終還是地點先決，把大樓從我們的選項拿掉了

就這樣，藍線東側的南港三樓老公寓，室內22~28坪，很快就成了為我們收斂之後的守備目標

從畢業之後就開始我們的儲蓄計畫，但說真的，當時的存錢就是沒有個明確方向。從開始工作到現在的這6年來，先是閱讀一些理財書，選定指數化投資，然後每年貫徹著記帳和以及維持40%上下的儲蓄率，靠著投資和儲蓄一點一點的把資金堆起來

回顧在外租房，也是有一段時間了! 從一開始的大學學校宿舍四年，到我在台中研究所自己租屋了三年， 畢業後去澳洲打工的一年兩人一起流浪，當然也都是租屋，回台灣工作後，先是在新竹三年，再搬到台北南港一年，十幾年來也算是住過了不少地方

台中租屋

考上台中的研究所之後，就在附近租到了一個老公寓四樓的全新整修套房 ，女友則住在台北的家裡。我確實是第一個入住，享用全新的設備。雖然冰冷冷的磁磚不是我的愛，但全新的儲熱式熱水器、全新的馬桶洗手台用起來真的不一樣! 那時候，感覺到了住在一個新家那種美好 (當然，也愛上了台中的天氣! )

澳洲流浪

在環澳旅行前，我們在北昆士蘭地區 (Brisbane, Rockhampton, Townsville)前後住了大約10個月，除了租房(share house) ，如果算上在Airbnb 幾周的住宿，也足夠體驗格局和居住經驗的話，算一算這一年也前前後後入住了五個住所。

當然，在國外這種短期居住說不上是真正的定居，因為沒有太多家當可言…因為所有能移動的行李都必須取決於 “離開時車子必須裝得下”，或許也可以稱得上是某種簡約生活的先修班 

我們非常喜歡的是澳洲0.5衛的設計! 在澳洲，很多房子除了原有洗澡的浴室之外，馬桶有時會獨立一間 (門打開就是一顆馬桶而已)，而洗手台裝在馬桶那間的門外，1.5衛的設計其實很適合台灣格局緊湊的設計，畢竟第二衛浴最需要的其實是緊急拉屎的生理需求，客用淋浴間的剛需我認為並不是很明顯， 這點我們在台灣生活也都還是想不通為何很多建商一定要做完整的兩個衛浴

我們一致都很喜歡澳洲房子那種大到不行的公領域室內空間還有戶外後院。這奠定了我們想要找公領域範圍很大的房子，以及大陽台的夢想 (可惜後來的大陽台被我們取捨掉了)

我們在Townsville share house 時，還培養了一個很重要的生活習慣，就是傍晚到河邊散步或跑步，因此對於未來在找房子時也傾向可以靠近山或是湖等等自然景觀

新竹租屋

在新竹工作租屋的生活，兩人一樣還是維持遠距離，在挑選租房時，所謂的生活，也不過只是想盡辦法不要變成 “生存”的樣子… 畢竟，金山街這一帶是出了名的租屋工程師的集散地，雖然有各式各樣的套房供選擇，但真的是大同小異，而且如果太過糾結要省租金的話，大概最後會選到5坪套房，雙人床擺下去整間就只剩下走道的大小而已

最後我們挑了很久，選的租屋處一個月8000元，窗外面公園，一樓室內停機車，頂樓洗曬衣服、飲水機、垃圾回收都有，室內含廁所八坪，扣除雙人床之後，地板還足夠兩個人在地上做瑜珈了， 除了冷氣很小很耗電之外，實在挑不出什麼毛病

歐~真要說的話，沒有對外窗的廁所也稱得上是一個經驗，需要搭配每天刮水的SOP，才能維持浴室一定程度的乾燥

房東大概就是提供床架和衣櫥，剩下我們買的也都是ikea家具，包含了類似中島功能的餐櫃 (充當簡易廚房)，以及因應偶爾兩人周末相聚或是她要在家上班，也買了第二張ikea桌子，在這裡的一人租屋環境也都可以接受，離開的原因是因為要到台北工作了，否則大概也是可以一路住到要買房吧 

台北租屋

到了台北，我一方面是先借住了老婆家將近半年，同時也在尋找合適的兩人租屋處。

這次是兩人在外一起租房，需求從我一人住的套房，變成兩個人需要可以舒服生活，對應的房租預算也必須調整。我們兩人預計是在藍線捷運附近，兩房兩廳一衛的公寓，差不多在兩萬五左右，這預算如果在台北蛋黃區基本上會是條件很差的房源，就算是很破爛的頂加也不見得會有機會，台北邊緣的話則有機會，需要努力尋找，新北市的話，選擇會多很多，也有機會住大樓，但是要用通勤時間來交換

最後我們選定台北南港的昆陽一帶落腳，幸運的順利住進朋友介紹的地方! 這是一個三樓無電梯近五十年的老公寓，進來時房子已經被打理得很有一番風味，我們也接手了大部分的家具，這一年多以來其實住的都還算非常舒服

這也奠定了未來我們確定想要的家的模樣。格局方正、通風都是首要考量，並且要有工作用的書房

這一年來，50年的老房子該有的體驗，例如壁癌、管道間異味、用電分區不佳導致有些地方跳電、硬裝收納較少，這些大概也都經歷了一輪…對於享受新房，以及用可負擔的房價換取資產自由，我們在這兩者之間選擇了後者，之後再慢慢寫看房、裝修的紀錄吧!