【家】看房買房 實戰紀錄!

看房歷程

我是個典型的理性分析派，不喜歡海選盲看。從我第一次聯絡房仲看屋，到最終深夜兩點簽約成交，剛好經歷了整整一個月。這一個月內好像只看了六間房就精準下手了! 以下是我的時間軸與真實心路歷程，希望能給正在迷惘的買方一些不同的思考切角。

9/21 第一次看屋 – 永慶房屋

我們看的第一間，是因為我們在雲端看房的過程，我不知道什麼是好屋況，什麼是爛屋況，好奇照片屋況到底和現場的實際屋況落差有多大。

當時還不知道，我們看的第一間，竟然就是最後我們買的房子 !

當天原本只打算看這間，但後來我們就讓仲介帶看了三間，順便做一個橫向對比。回到家之後，趕緊打開Excel做了看房紀錄。紀錄的重點要放在:

1. 你認為的優點
2. 你認為的缺點
3. 你看完之後的實價比較
4. 未來要裝修的需求
5. 房仲說法

關於房仲說法，其實就是後續聊天有更新的內容就紀錄上去，方便自己看一下房仲提到的前後故事合理性，以及說法有沒有甚麼盲點，還有想辦法透過他去撈屋主的賣屋態度和想法，這時候積極和專業的仲介差異性就會體現出來，積極或專業的房仲就會想辦法再回頭接觸屋主/開發方房仲，讓整個事情串的更有效率，比較菜的就是亂編故事，或是轉移話題，我認為多問問題的重點不是答案本身，而是觀察這個房仲的做事態度，值不值得繼續合作下去。

10/11 – 10/15 第二、三次看屋

出國旅遊回來之後，10/11 我再次約了永慶看房，10/15 則換了信義房屋看同一個物件。會換不同公司過程就是因為前面提到的，第一個接觸的房仲我們覺得不是很了解屋主的心態，果然換了一家，剛好被我們遇到的是開發方的房仲本人

很幸運的是，他很認真，除了正常的包裝話術之外，我們聽得出他對屋主以及這間的細節比較深入 (當然…因為屋主是他開發的)，就算有不知道的地方，也不會過度裝懂

這周平日晚上，我們也拉著仲介再繼續把這地區附近還算可以接受的房源全都看一遍，這個階段的重點在於取得更多屋況的情報，例如怎樣的漏水算是難處理，是不是有比我們第一首選更好的採光，這個物件難賣的點在哪? 反正就是瘋狂問就對了

我們的首選房子依然沒有改變，它的優點真的不錯: 三樓、坐北朝南、方正的國泰格局、靜巷、後陽台的防火巷棟距舒服、附近綠地超多

不過經過前期的認知校準，當我們第三次再看同一間房的時候，我們真的就開始認真思考一些他目前在市場上賣了一年多還沒脫手的原因: 高壓電塔(房仲須告知的範圍 但看不見塔)、窗外有電線桿、社區有高氯離子建物（海砂疑慮）、前期開價太高，PO了一年才打算重新整理+小降價、巷小(這點是買了之後才意識到)

還有個最主要的原因，也是因為在2025下半年，不動產市場淡了，除了很搶手的物件，大家都是開始嫌東嫌西，不過，我們始終覺得: 沒有完美的房子，只有算得出來可以接受的價格。當你能把瑕疵量化成折價空間，這些缺點就不再是恐懼，而是談判籌碼 (前提是這些缺點都沒有成為完全無法接受的停損點)

10/20 下斡旋

在猶豫要繼續等還是下手之間，做出了決定——下斡旋。我心裡想: 先不要管之後會不會被加價，反正房仲覺得他可以收斡，我覺得我出斡旋的價格可以接受，大不了就只是退斡旋而已。

在這個階段，很多人會開始討厭房仲的催促與施壓。但我一直抱持跟網路上很多人分享類似的心態：不用把房仲的價格當真，用自己心裡的一把行情尺來談。並且也要認知到如果最後斡旋失敗，有可能要校正自己的尺。

房仲丟給你的價格，不論真假，都是在協助你建立出一個「有機會成交的價格曲線」。一個有能力的房仲，一開始就會分析你是什麼樣的購買者，並調整他與你對談的方式，他的任務就是帶著你慢慢爬上有機會成交的位置。也許爬的過程你不一定認同，但也不過就下山罷了，下次再找機會讓他帶你爬別座山。

如果你討厭房仲的話術，也可以有情緒，但情緒過後，你一定要找到一套適合自己、持續修正市場認知的方式。

10/21 房仲見面議價

房仲與屋主溝通之後，就趕緊把資訊帶來找我們交涉，10/21 晚上快12點特地殺來我們家附近 “誠意談價”

因為屋主人不在台北，所以房仲親自跑來找我們更新斡旋價格的這個方式，相當於是一般人進小房間的感覺。屋主原本開價1800賣不掉，等我們開始看房時，他已經先主動降到1680，我們下斡旋1530，後來我們加到1566，屋主也降到1610

房仲希望我們可以拉到1600展現誠意，我們還是用外牆防水加強的理由，守在1580。房仲便是帶著這個我們開出來的1580，見面希望可以再正式下一個更好的斡旋價。當天歷經一番溝通，房仲甚至在我們家坐到半夜兩點，最後我們提出的價格是1588緣分價，再不行就繼續找~

• 1566到1580過程: 感謝屋主已經先做好了很多基礎的處理，但我們希望再做更密實，尤其是防水，一方面我們也是希望維持這個房子的好屋況，但資金方面就會有點緊張，我們原預期用1600買房處理到好，有諮詢過外牆防水加強的預算要抓20-30萬，所以想問房東是否願意1580割愛
• 1580到1588過程: 我真的很感謝你幫我們這樣努力協調，從屋主原本1688談到 現在的1600其實真的不容易。不過老實說，我們從頭到尾對這個房子的行情都有自己的估算邏輯。1566是我們認為稱不上從低點慢慢開，真的就是合理價，如果真的要再往上，我心裡能夠完全覺得合理、沒有糾結的數字大概最多就是1588。我也花蠻多時間在了解行情，超過這個價我會覺得有點勉強，因為那已經是我心裡覺得買貴的感覺…現階段我沒辦法過這個坎😣

最後真的被我們用1588買到了!

談價的過程，因為我們是真心的希望可以跟房仲站在同一個陣線，思考如何和屋主談判，其實也是希望可以一窺房仲的談判技巧。

最讓我印象深刻的是，他雖然都聽得懂我們開價的考量，但他對屋主的說法大方向不變，但卻是拿掉了我們很多自以為理性有理的那一套說詞，我才發現，原來真的要營造一個氛圍跟人設，對專業人士來說真的沒有很困難，重點是他是否清楚 “要怎麼把買方帶到一個更舒服、更有利成交的位置”

所以回到買房思維，重點還是回歸到，除了廣義來說的好房子等等的特點，這個房子對你來說是否有額外的價值，可以讓你比其他人更願意出價，這件事也很難永無止盡的比較，畢竟每一個人對於房屋價值的認定，微觀上還是有不同的

回顧這一個月，從 9/21 的摸索，到 10/22 深夜兩點的極限交涉，我最大的心得是：買房是一場認知戰。越早培養自己健康的認知，越快可以配對到理想的房子

不要太抗拒房仲的話術，那是帶你認識市場的快捷鍵；不要害怕有缺點的房子，前提是你要有能力精算風險。把你對市場的成熟度拉高，建立屬於自己的價格邏輯，當那間「剛剛好適合你」的房子出現時，一切就會超順利

番外篇: 開價技巧

我們只出過一次斡旋就買到房，不論觀念是否正確，以下僅僅是我們自己的經驗分享

在市場持平的狀態下，遞出斡旋單之前，一定要先判斷屋主開價，然後算出自己心中的極限價格，我們的順序是這樣的:

1. 屋主開價打九折，和實登比對，初判屋主心態
   1. 比實登高: 屋主可能還在雲上，或是第4點原因
   2. 跟實登接近: 屋主算是開合理價
   3. 比實登低: 要馬他值得衝，不然就是他抬價空間小
2. 用他的屋況，和你平均看過的房子相比，給他打一個分數，如果分數好，表示他有他的的行情，你不拉高出價，大概也頂不到房仲可以跟屋主約出來談的基準線，所以自己斟酌拉高出價；如果分數差，例如漏水嚴重，購入後需要大整理，斟酌壓低出價
3. 評判自己的急迫度，急迫度也是一個一般人可能沒意識到的重點，可以問看看自己: 下一間類似這個條件的，我要等多久? 我有沒有本錢可以等? 這反而是我們小白買第一間最需要回答自己的問題，因為這個問題的答案會讓你被放在市場上的不同位置
   1. 如果是可以等一年以上，那你的出價就可以更低
   2. 如果是可以等一年以上，但這間的條件相對好，那你的出價就要高一些
   3. 如果只能等半年，那你的出價就要高一些
   4. 如果此刻有剛需，那你的出價就要更高一些
4. 市場的熱絡程度。市場如果很熱，應該就可以看到多數屋主的開價的九折都會比過往實登還要高